Verilerle Konut Krizi: Konuta talepte değişim

26 Nis 2022

16:02

Daha önceki yazılarımızda konut fiyatlarını ve konut arzını incelemiştik. Bu yazımızda ise konut talebindeki değişimleri inceleyeceğiz ve talebin fiyata etkisine bakacağız. Yıllara göre konut satışı, yabancılara konut satışı, konut faizi, toplam konut kredisi ve hane halkı sayısını inceleyeceğiz.

Yabancılara yapılan konut satışı sayıları

12 Ocak 2017’de yayınlanan Resmi Gazete’de Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına Yönelik Yönetmelik’te bazı değişikliklere gidildi. Buna göre 1 milyon ABD doları değerinde tapu alan ve üç yıl içinde bunun satılmaması için şerh koyduran kişiler Türk vatandaşı olabilecektir. 18 Eylül 2018’de yayınlanan karar ile de 1 milyon dolarlık miktar 250 bin dolara düşürülmüştür. Bunun yabancılara yapılan konut satışını artıracağı düşülmektedir.

Sosyal medyada ve siyasi tartışmalarda da yabancılara yapılan konut satışlarının fiyatları etkilediği söyleniyor. Merkez Bankası’ndan aldığımız verilerle oluşturduğumuz yabancılara satışı yapılan konut sayıları ile alakalı grafikleri aşağıda görebilirsiniz.

Grafiklerden de görüleceği üzere yabancılara yapılan konut satışı toplam konut satışına oranla çok azdır. Konut fiyatları ve yabancılara yapılan konut satışı sayısı arasında da bir ilişki görmek güç. Bazı zamanlarda fiyat artış oranı azalırken satışın yükseldiğini bazı zamanlarda da düştüğünü görmek mümkün. Fakat 2021 tarihinin sonlarında ikisinde de artış görmek mümkün.

Kredi faizi oranları ve konut satışı sayısı

Yine sosyal medyada ve siyasi tartışmalarda bahsedilen konut fiyatlarına etki eden diğer bir etmen ise konut kredi faizleridir. Konut kredi faizleri düştüğünde konut satışlarının arttığı ve bu sebeple fiyatların arttığı söyleniyor. Merkez Bankası’ndan ve Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumu’ndan aldığımız verilerle oluşturduğumuz konut kredisi faiz oranlarını ve alınan kredi miktarını görebilirsiniz.

Bu grafikten konut kredisi faiz oranları ile konut kredisi alımı arasında çok güçlü bir bağ olmadığı gözüküyor. Faiz oranları çok dalgalansa da kredi alımında değişim çok daha az oluyor. Örneğin konut kredisi faiz oranı 2020 temmuzda yüzde 9 civarına düşüyor ve konut kredisi alımında yükseliş görülüyor. Fakat sonrasında oranlar yükselse de konut kredisi alımında düşüş gözükmüyor. Konut kredisi faiz oranları ile konut satış fiyatlarındaki değişimi gösteren grafik ise aşağıdadır.

Grafikten anlaşılacağı üzere pandemi başlangıcına kadar kredi faiz oranları ve konut satış fiyatlarındaki artış ters ilişkilidir. Yani faiz artarken fiyatlar düşmektedir. Fakat pandemi sonrası bir ilişki kurmak güç. Yalnızca 2020’nin ikinci yarısındaki artış ile konut fiyatlarındaki artış durağanlaşmıştır. Daha sonra faizlerde çok artış olmaması karşın konut fiyatları 2021 yılının sonunda zirve yapmıştır. Faizler yıllık yüzde 17-18 civarı kalırken konut fiyatı artışı Ekim’de yüzde 6, Kasım’da yüzde 9, Aralık’ta yüzde 8 ve ocakta yüzde 13 olmuştur.

Hanehalkı sayısındaki değişim

Hanehalkı sayısındaki artış da konut talebini etkilemekte dolayısıyla konut satış fiyatını da etkilemektedir. TÜİK’ten aldığımız verilere göre de hane sayısı yıllık yüzde 2 ve 3 arası değiştiğini görüyoruz. Bununda artışlara çok büyük bir etkisinin olmadığını söylemek mümkün.

Konut satış sayıları, enflasyon ve dolar kuru

Buraya kadar konut talebindeki ve arzındaki değişimleri inceledik. Bunlara ek olarak konut fiyatlarındaki değişimi daha iyi anlamak için enflasyon, dolar kuru ve enflasyon beklentisi de incelenebilir.

Grafik incelendiğinde dolar kuru yükseldikten sonraki aylarda hem TÜFE’deki aylık artışın hem de konut satış fiyatlarındaki artışın yükseldiğini görmek mümkün. Fakat bu grafiğe göre dolar kuru düştüğünde yükselen fiyatlar düşüş göstermiyor. Örneğin 2020 nisanda dolar kuru yüzde 8 yükselirken 2020 mayıs ayında konut satış fiyatları yüzde 6,59 yükseliyor. 2020 haziranda ise dolar kuru yüzde 2 düşerken konut fiyatları yüzde 2,65 artmıştır. Son aylarda ise hem dolar kuru, hem konut satış fiyatı, hem de TÜFE önceki aylara nazaran ciddi anlamda yükselmiş ve henüz düşüş eğilim göstermemektedir. Konut satış fiyatlarının artışına bahsettiğimiz diğer etmenlerin etkisi olsa da dolar kurundaki ve enflasyondaki yükselişin konut fiyatlarına kayda değer biçimde etki ettiğini söylemek mümkün.