Verilerle Konut Krizi: Konut arzındaki değişim

Önceki yazımızda kira ücretlerinin ve konut satış fiyatlarındaki artışı konu almıştık. Bu yazımızda ve bir sonraki yazımızda bu artışı etkileyen sebepleri inceleyeceğiz. Ekonomistlerin neredeyse hepsinin kabul ettiği arz ve talep kanuna göre diğer koşullar değişmediğinde bir malın fiyatını o mala olan arz ve talep belirler. Biz de arz ve talepteki değişimlere bakacağız. Bu yazımızda konut arzındaki değişimi inceleyeceğiz.

İnşaat maliyetindeki değişim

TÜİK her ay inşaat işlerindeki maliyeti endeksi yayınlıyor. İnşaat maliyetindeki değişim de konut fiyatlarını etkileyebileceği söylenebilir. Bu endekse göre ikamet amaçlı binaların inşaat maliyetlerindeki değişimi de aşağıda görebilirsiniz.

İnşaat maliyetleri 2021 yılının son aylarında bir hayli yükselmiştir. 2021 Aralık’ta ve 2022 Ocak’ta bir önceki aya oranla ikamet amaçlı binaların inşaatlarının maliyetleri yüzde 15 artmıştır. Bu artışın konut satış fiyatlarını da arttırması beklenebilir. İnşaat maliyetlerindeki değişim ve konut satış fiyatlarındaki değişimi aşağıda görebilirsiniz.

İnşaat maliyetlerini ve konut fiyatlarını karşılaştırdığımızda son aylarda iki veride de önemli derecede artış görülüyor. Konut fiyatları 2021 Aralık’ta bir önceki aya oranla yüzde 8 ve 2022 Ocak’ta yüzde 13 artmıştır. Fakat daha önceki aylarda inşaat maliyetlerindeki sert çıkışlara rağmen konut fiyatlarının aynı derecede artmadığını görüyoruz.

Yapı izin istatistikleri

Arzdaki değişime bakmak için konut sayılarındaki değişime bakmak ideal olacaktır. Fakat, TÜİK’in ya da Merkez Bankası’nın böyle bir güncel verisi yok. Bunun yerine yapı izin istatistikleri incelenebilir. Aşağıda aylara göre ikamet amaçlı yapı ruhsatı verilen yapı sayısını görmek mümkün.

Yapı ruhsatı sayısını ve inşaat maliyetlerini karşılaştırdığımızda ise son aylarda ikisinde de artış olduğunu görüyoruz. Kasım ayında 10104 yapı ruhsatı alınırken Aralık ayında 16723 ruhsat alınmıştır. İnşaat maliyetleri ise Kasım 2021’de yüzde 7,71 artarken Aralık 2021’de yüzde 15 artmıştır.

Konut Satışları ne kadar maliyet artışından ne kadar etkileniyor?

Konut fiyatlarını incelerken konut satışlarının sayısını da göz önüne almak gerekir.

Yukarıdaki grafik incelendiğinde 2019 yılının sonunda, 2020 yılının ortasında ve 2021 yılının sonunda konut satışlarını tepe yaptığını görüyoruz. Bu verilere göre 2021 yılının Aralık ayında 226 bin 503 konut satıldı. 2022 yılının Ocak ayında ise büyük bir düşüş yaşanıyor ve sonraki iki ayda ise satışlarda artış gözüyor.

Konut fiyatlarının artışı ve inşaat maliyetlerinin artışı ile konut satış sayısı arasındaki ilişkiyi incelediğimizde ise şaşırtıcı bir sonuç ile karşılaşıyoruz. Özelikle son dönemde hem konut satış sayısında hem maliyet artışında hem de konut fiyatlarının artışında bir yükselme görüyoruz. Kasım ayında 178 bin 814 konut satışı gerçekleşirken konut fiyatlarında yüzde 9 ve inşaat maliyetlerinde de yüzde 9 artış gözüküyor. Aralık ayında ise 226 bin 503 konut satıldığını, konut fiyatlarında yüzde 8 artış ve inşaat maliyetlerinde yüzde 14 artış olduğu anlaşılıyor. Ocak’ta ise konut satışı 88 bin 306’ya düşerken konut fiyatları yüzde 15 artıyor, inşaat maliyetleri ise 13 artıyor. Burada konut satış sayısının artmasından sonra konut fiyatlarının arttığını görüyoruz. Bu da talebin arttığını ve maliyetlere ek olarak talebinde fiyatları arttırdığını gösteriyor. Gelecek yazımızda talepteki değişimi inceleyeceğiz.